Раздел IV. Жилищное право

Вопрос 173. Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд

Объектами жилищных прав признаются только жилые помещения. Жилое помещение есть изолированный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания граждан.

Признаки жилого помещения:

1.   Изолированность. Жилое помещение должно быть обособлено от иных жилых и прочих помещений таким образом, чтобы не допускать контакта жильцов. Изолированность помещения предполагает наличие отдельного входа в него.

2.   Недвижимая форма (см. вопрос № 39 ).

3.   Пригодность для проживания. Помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства.

Виды:

жилой дом (индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, вспомогательных помещений): часть жилого дома;

квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном ломе, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования, состоящее из комнат и вспомогательных помещений);

часть квартиры;

комната (часть жилого дома или квартиры, используемая в качестве места непосредственного проживания граждан).

Жилые помещения могут быть использованы в следующих целях:

проживание граждан (основная цель);

осуществление профессиональной или предпринимательской дельности проживающих граждан (факультативная цель). При этом факультативная цель не может достигаться отдельно от основной, то есть профессиональная или предпринимательская деятельность лиц, не проживающих в данном жилом помещении, в нем не допускается.

Пределы использования:

соблюдение прав и законных интересов других жильцов, соседей;

соблюдение требований, предъявляемых к жилому помещению;

соблюдение правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных нормативных требований;

не допускается размещение промышленных производств.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд.

Классификация:

По форме собственности: частный; государственный; муниципальный.

По целям использования:

социального пользования;

специализированный:

служебный;

общежития;

маневренный;

социального обслуживания населения;

временного поселения вынужденных переселенцев;

временного поселения беженцев;

социальной защиты;

индивидуальный;

коммерческий.

Вопрос 174. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Помещение может быть при соблюдении определенных условий и процедуры переведено из жилого в нежилое и наоборот.

Условия перевода жилого помещения в нежилое:

наличие доступа к нему без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям либо наличие технической возможности оборудования такого доступа;

отсутствие под переводимым помещением жилых помещений.

Условия перевода нежилого помещения в жилое:

переводимое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Порядок перевода:

осуществляется органом местного самоуправления;

заявитель представляет заявление; правоустанавливающие документы на помещение;

план помещения;

поэтажный план дома;

проект переустройства либо перепланировки при необходимости;

заявителю выдается расписка в получении документов;

в течение 45 дней заявление должно быть рассмотрено с принятием решения;

в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения заявителю вручается подтверждающий документ, одновременно информируются собственники примыкающих помещений.

Начало перевода: момент подачи заявления.

Конец перевода: момент выдачи подтверждающего документа.

Вопрос 175. Переустройство и перепланировка жилого помещения. Виды, основания и порядок проведения

Жилое помещение может быть переустроено либо перепланировано при соблюдении определенных условий и процедуры.

Переоборудование жилого помещения – проведение работ, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Виды переоборудования:

Переустройство;

установка оборудования;

замена оборудования;

перенос оборудования;

перепланировка (изменение конфигурации жилого помещения).

Основание: решение органа местного самоуправления.

Порядок проведения:

заявитель подает в орган местного самоуправления заявление; правоустанавливающие документы на помещение;

проект переоборудования;

технический паспорт;

письменное согласие всех членов семьи нанимателя;

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение относится к соответствующей категории;

заявителю выдастся расписка в получении документов;

в течение 45 дней заявление должно быть рассмотрено с принятием решения;

в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения заявителю вручается подтверждающий документ.

Начало перевода: момент подачи заявления.

Конец перевода: составление акта приемочной комиссии.

Вопрос 176. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Права собственника:

владение жилым помещением;

пользование жилым помещением;

распоряжение жилым помещением;

предоставление во владение или пользование жилое помещение физическому либо юридическому лицу; Обязанности собственника:

содержать жилое помещение;

поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Права граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения:

пользование жилым помещением.

Обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения:

использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения;

нести солидарную ответственность по вытекающим из пользования помещением обязательствам.

Вопрос 177. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на общее имущество.

Общее имущество в многоквартирном доме – имущество, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Такое имущество принадлежит собственникам жилых помещений на праве долевой общей собственности (см. вопрос № 56 ). Доля прав в общей собственности, а также доля обязательных расходов на ее содержание пропорциональны размеру обшей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Отчуждение и выдел в натуре доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен.

Органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников жилых помещений. Его исключительная компетенция:

реконструкция многоквартирного дома;

пределы использования земельного участка;

передача общего имущества в пользование;

выбор способа управления домом.

Виды собраний:

1.    По сроку проведения: очередные (ежегодные); внеочередные.

2.    По форме голосования: очное; заочное.

3.    По очередности проведения: основное; повторное.

Собрание правомочно принимать решения при участии собственников не менее 50 % жилых помещений.

Вопрос 178. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Жилое помещение может быть предоставлено в пользование по договору социального права.

Условия предоставления жилого помещения по договору социального найма:

признание гражданина нуждающимся в жилом помещении;

принятие на учет гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении;

истечение пятилетнего срока в случаях, когда гражданин с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении намеренно ухудшил свои жилищные условия.

Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении достаточны:

если он не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, собственником жилого помещения, либо членом семьи такого нанимателя, либо собственника;

если он обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

если он проживает в помещении, которое не отвечает установленным требованиям;

если он проживает в помещении, занимаемом несколькими семьями, при этом в семье имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним невозможно. К таким заболеваниям относятся: активные формы туберкулеза, шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, эпилепсия, органические поражения ЦНС со стойкими тяжелыми нарушениями функций конечностей и тазовых органов, проказа, каловые, мочевые и влагалищные свищи, стома мочевого пузыря, противоестественный анус, тяжелая форма бронхиальной астмы, гемофилия, сахарный диабет (1 тип, средняя и тяжелая формы) и пр.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется, как правило, в порядке очереди на основании решения Органа местного самоуправления. При предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты лицами разного пола, не состоящими в браке, допускается только с их согласия.

Вопрос 179. Договор социального найма малого помещения. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов его семьи

Договором социального найма жилого помещения называется такой договор, в соответствии с которым собственник государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Предмет договора: жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Характеристики:

двусторонний;

консенсуальный;

бессрочный;

возмездный.

Основание для заключения договора:

решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Форма договора: простая письменная.

Наймодатель вправе:

требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц;

принимать участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечить предоставление нанимателю коммунальных услуг.

Ответственность наймодателя:

уменьшение платы за пользование жилым помещением;

 возмещение нанимателю расходов на устранение недостатков;

возмещение причиненных нанимателю убытков.

См. вопрос №79 ,  вопрос №80 .

Вопрос 180. Порядок обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма, могут быть обменены.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями, и представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Вопрос 181. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору читального найма, вправе сдать его по договору поднайма.

Условия возможности заключения договора:

письменное согласие наймодателя;

соблюдение нормы предоставляемой жилой площади;

отсутствие у одной из сторон тяжелой формы хронического заболевания (см. вопрос № 178);

возмездность договора.

Форма: письменная.

Обязательные условия:

указание на граждан, вселяемых совместно с поднанимателем;

срок (без указания срока договор считается заключенным на один год);

порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем.

Вопрос 182. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Основания выселения:

1.      С предоставлением других благоустроенных жилых помещений:

дом подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

жилое помещение признанно непригодным для проживания;

в результате капитального ремонта либо реконструкции жилое помещение не может быть сохранено либо его площадь значительно изменится, в результате чего гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении либо площадь жилого помещения превысит норму предоставления.

2.      С предоставлением других жилых помещений:

неоплата за жилое помещение без уважительных причин более шести месяцев.

3.      Без предоставления иного жилого помещения:

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающим его разрушение;

в случае лишения граждан родительских прав и признания судом невозможным их проживание совместно с детьми.

Выселение граждан возможно только в судебном порядке.

Вопрос 183. Жилые помещения специализированного жилого фонда. Понятие виды, назначение

Жилые помещения специализированного жилого фонда – помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемые по правилам раздела IV ЖК РФ

Вид помещения	Назначение
Служебное	Для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с государственным либо муниципальным органом или учреждением
Общежитие	Для временного проживания граждан в период работы, службы либо обучения
Маневренного фонда	Для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; утративших единственные жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, приобретенные по ипотечному кредиту: единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств
Социального обслуживания	Для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских либо социально-бытовых услуг
Временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев	Для временного проживания таких лиц
Социальной защиты отдельных категорий граждан	Для временного проживания таких лиц

Вопрос 184. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Ряд помещений в Российской Федерации относятся к специализированному жилому фонду.

Это служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживании населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Основания для предоставления: решение собственника.

Основания пользования:

договор найма специализированного жилого помещения;

договор безвозмездного пользования (при предоставлении помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан).

Обмен и поднайм невозможен.

Вопрос 185. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Понятие, организация, устав, органы управления. Прием в члены кооператива

ЖК РФ предусматривает возможность создания таких специализированных юридических лиц, как жилищные кооперативы.

Жилищный кооператив – добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения их потребностей в жилье, управления помещениями в кооперативном доме.

Виды:

жилищный (его члены участвуют своими средствами в приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома);

жилищно-строительный (его члены участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома).

Являются потребительскими кооперативами (см. вопрос № 36 ). Право на вступление в жилищный кооператив наступает по достижении 16 лет.

Количество членов: от 5 до максимального количества жилых помещений в кооперативном доме.

Решение об организации принимается собранием учредителей, оформляется протоколом. На собрании утверждается также устав кооператива.

Органы управления:

общее собрание членов кооператива (правомочно при присутствии более 50 % членов);

конференция (если количество членов более 50 и такой орган предусмотрен уставом);

правление (избирается общим собранием или конференцией из числа членов кооператива);

председатель правления (избирается правлением из своего состава).

Контрольные органы:

ревизионная комиссия (избирается общим собранием или конференцией из числа членов кооператива);

ревизор (избирается общим собранием или конференцией из числа членов кооператива);

председатель ревизионной комиссии (избирается ревизионной комиссией из своего состава).

Прием в члены кооператива осуществляется на основании заявления кандидата, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания либо конференции.

Вопрос 186. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Правовое положение членов жилищных кооперативов регламентировано гл. 12 ЖК РФ.

Права членов жилищных кооперативов:

на предоставление жилого помещения; на сдачу жилого помещения внаем;

право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.

Член жилищного кооператива обязан выплачивать пай.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: выхода члена кооператива из его состава; исключения члена кооператива; ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидации жилищного кооператива; смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Вопрос 187. Товарищество собственников жилья. Понятие, создание, права и обязанности товарищества

Одним из способов управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ – некоммерческая организация, созданная в результате объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования, распоряжения пищим имуществом в доме.

Учредительный документ: устав, принимаемый на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов (50 % от общего числа голосов в доме).

ТСЖ может быть создано:

в многоквартирном доме (только одно ТСЖ);

при объединении нескольких граничащих земельными участками многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам;

при объединении нескольких расположенных близко жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов.

Права ТСЖ:

заключать договоры в интересах членов товарищества;

определять смету расходов на год;

определять размеры платежей и взносов для каждого собственника;

выполнять работы для собственников помещений;

пользоваться кредитами;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, которые выполняют для товарищества работы и оказывают услуги;

распоряжаться имуществом ТСЖ;

предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

получать в пользование либо в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства и возведения построек;

осуществлять от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих земельных участков;

заключать сделки и иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия;

требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов собственниками помещений.

Обязанности ТСЖ:

обеспечивать выполнение нормативных актов, в том числе локальных;

заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ; выполнять обязательства по договору;

обеспечивать санитарное и техническое состояние общего имущества;

обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников в процессе установления порядка пользования, владения и распоряжения общей собственностью;

принимать необходимые меры для прекращения действий третьих лиц, затрудняющих вещные права на общее имущество;

представлять законные интересы собственников помещений.

Вопрос 188. Правовое положение членов товарищества собственников жилья. Органы управления товариществом

Правовое положение членов товарищества собственников жилья регламентировано главой 14 ЖК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме, управляемого ТСЖ, имеет право стать членом этого ТСЖ. О приеме в члены ТСЖ и о прекращении членства подается заявление.

Органы управления:

общее собрание членов товарищества;

правление товарищества (избирается общим собранием из числа членов товарищества на срок не более двух лет);

председатель товарищества (избирается правлением из своего состава)

Вопрос 189. Управление многоквартирными домами. Понятие, способы управления

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным ломом. ЖК предлагает собственникам помещений на их выбор четыре варианта:

непосредственное управление собственниками помещений;

управление товариществом собственников жилья;

управление жилищным кооперативом;

управление управляющей организацией.

Предложенное законодателем «непосредственное» управление собственниками помещений в многоквартирном доме вообще выглядит довольно смутно. Все-таки, заключать сделки с контрагентами в современных условиях должен руководитель юридического лица, несущий персональную ответственность. И наличие самого юридического лица, которое подлежит гражданско-правовой ответственности в случае нарушения принятых на себя договорных обязательств, является обязательным условием для организации здоровых взаимоотношений в современном деловом мире. Некая «непосредственность» не является приемлемым вариантом и не может быть признана автономной формой управления многоквартирным домом, а должна рассматриваться как дополнение к одной из трех вышеназванных форм управления для собственников помещений.